住宅ローンはどう借りる？借り方や融資までの流れを分かりやすく解説
「そろそろマイホームが欲しい！」
そう思い立ち、条件が合って気に入る物件を購入したいと思っても、支払計画が立たないと不安でなかなか踏み出せませないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅を購入・建築する方の大多数の方が住宅ローンを利用していますが、いざ自分たちが利用するとなると、いつ何をすれば良いか分からない方もたくさんいらっしゃいます。住宅購入は大きな買い物ですので、しっかり情報収集して、自分たちに合ったローンを利用したいものです。
そこで今回は、住宅ローンの借り方から融資までの流れを紹介していきます。これから住宅購入・建築を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。
住宅ローンはどう借りる？借りる流れを解説
住宅を購入する為に住宅ローンを借りたいけど、どのような手続きがあり、どれくらいの期間がかかるのか分からないという方がいらっしゃいます。
人生において住宅ローンを何度も購入するという方は少数派ですし、ましてや住宅ローンについてはなかなか知る機会がありません。住宅を購入しようと決断されたら、まずは住宅ローンについて知識を深めていきましょう。
ここでは、購入物件の決定から融資開始（物件の引渡し）まで下記の項目に沿って解説します。
・物件の決定
・住宅ローンの申し込み
・事前審査
・不動産売買契約
・本審査
・住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）
・融資開始（実行）
・物件の決定
気になる建売住宅やマンションがあれば、展示場やモデルルームへ行き、購入の意思を伝えましょう。そして、諸費用など購入資金についての打合せを行い、購入申し込みをしましょう。
物件の購入申し込みをしておけば、他の人に自分の希望物件を購入されてしまうことは防ぐことができます。
また、注文住宅を建設する場合は、ハウスメーカーの担当者と打合せをしながら資金計画を立てた上で、工事請負契約を締結しておく必要があります。詳細の流れについてはあらかじめ担当者に確認しておくと良いでしょう。
・住宅ローンの申し込み
購入する物件が決まったら、次は住宅ローンの申し込みについて考えましょう。
物件価格や諸費用、引っ越し費用、家具購入などの費用を試算することに加え、頭金としていくら用意出来るかを算出し、住宅ローンの借入額を決めます。
だいたいの借入希望額が決まったら、次は事前審査の申し込みです。
住宅ローンの手続きは、事前審査、本審査、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）があり、各手続きで必要な書類・審査内容・審査期間が異なります。
・事前審査
住宅ローンを利用する際は、希望金額の借入が出来るかどうか、金融機関に事前の審査を申し込みます。
事前審査が承認されれば、資金について目途がついたことを意味しますので、安心して不動産売買契約を締結することができます。
また、販売業者によっては、住宅ローンの事前審査の承認を得ていないと売買契約が締結できないことがありますので、購入したい物件が見つかったら、早めに事前審査を申し込むことをおすすめします。
・不動産売買契約
住宅ローンの事前審査が承認されれば、資金面では問題無いと判断されますので、購入希望物件の売買契約を締結できます。
不動産売買契約は、取引金額が多額になることや、不動産という特殊な性質をもつものの取引となるため、売主買主双方で重要事項・契約内容を確認し、トラブル防止の為に書面を作成、締結する契約です。契約書の内容をしっかり確認し、「こんなはずじゃなかった」という事態を起こさないようにしましょう。
また、不動産売買契約書に借入予定金額を記載する必要があり、この金額は事前審査の内容を基に作成されます。記載した借入金額について本審査が通らなかった場合は、売買契約を取り消すことができます。これを一般的に『ローン特約』といい、買主にとって有利な条件が付与できます。
事前審査で承認を得ていても、まれに本審査で承認を得られないこともありますので、この特約がついているかを締結前に必ず確認しておきましょう。
・本審査
物件の売買契約を締結したら、次は住宅ローンの本審査を行います。
本審査では、事前審査の内容を踏まえ、最終的にいくら借入するのかを決定し、必要書類を揃えます。
ここで注意していただきたいのは、事前審査で承認を得た借入金額よりも、増額の借入を希望する場合です。事前審査と同様の内容であれば、本審査も問題なく承認が得られますが、「設計変更したいので借入金額を増やしたい」「もう少ししたら車を買い替えたいから、手元に現金を残しておきたい」などといった理由から借入額の増額を希望する場合、本審査が承認されないことがあります。
承認を得た事前審査の内容から変更（特に借入額）があるときは、販売担当者や金融機関に、事前確認してください。
また、融資をうけるには、火災保険の加入が必須条件となりますので、保険会社から見積を取得し準備を進めましょう。販売会社が保険会社を紹介してくれることもあるので、営業担当者に相談してみるのも良いですね。
地震保険については必須項目ではありませんが、地震による火災損害は火災保険では補償されませんし、いつ大規模な地震が起きてもおかしくありません。
支払った保険料は保険料控除の対象になりますので、ぜひ加入を検討してください。
住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）
本審査の承認が出れば、いよいよローン契約です。
一般的にはローン利用する金融機関に出向き、融資開始日（実行日）を含めた契約内容・決済内容の確認など行います。融資開始日（実行日）のおおよそ１週間前までに締結するように案内がありますので、準備を進めましょう。
加えて、このタイミングで火災保険の申込・契約をしておいた方が良いでしょう。火災保険は、融資開始日から補償の効力が発生するように加入すれば良いでしょう。
引渡し（融資開始）間際は別の手続きや準備がたくさんあるので、ローン契約日を目安に契約しておいた方が慌てずにすみます。
融資開始（実行）
すべての手続きを終え、あらかじめ定めた日に融資が開始（実行）されます。
金融機関の来客スペースに、契約者・ローン担当者・営業担当者などが集まり、実行された融資金についての精算・新居の鍵の受け渡しを行うのが一般的です。無事、融資が開始されればひと安心ですね。
数か月にも渡る手続きは、時間や労力がかかりますが、新居での素敵な生活が始まると思うと、達成感で満たされることでしょう。
事前審査とは？
事前審査とは、事前審査用の申込書に、購入物件の金額・諸費用概算額・申込者の年収や勤務先・他に借入をしているかどうか、などを記載します。
事前審査の申し込みで必要なものは下記の通りです。
| 【事前審査の必要書類】
・運転免許証などの本人確認書類 ・源泉徴収票などの収入証明書 ・認印 |
ここではあくまでも本審査を行う前の、『事前』審査の為、既にご自宅にあるもので行うのが一般的です。
次に、事前審査について、下記の2点を解説します。
・事前審査の審査期間
・事前審査の審査内容
事前審査の審査期間
事前審査の審査期間は、２～３日程度で結果が出ることがほとんどです。
ただし、必要書類に不備や確認事項がある場合は1週間程度かかることもあります。
繁忙期や連休前後はされに時間を要する可能性もありますので、計画的に準備することが必要です。
事前審査の審査内容
審査内容や基準は金融機関ごとに異なりますので、借入希望の金融機関担当者に前もって相談しましょう。一般的には、以下の内容を審査しています。
| 【事前審査の審査内容】 ・現在の年齢（20才～65才、など）・完済予定日時点の年齢（～80才未満、など）・年収（返済比率） ・自己資金割合 ・勤続年数 ・勤務先の業績、創業年数 ・返済中のローン・キャッシングの有無 ・過去のローンの延滞履歴の有無 |
本審査とは？
正式な本審査ですので、事前審査より必要書類は増えます。
役所などの公的機関や勤務先で取得する書類がありますので、あらかじめ準備が必要です。このタイミングで、団体信用生命保険に加入する為の健康状態告知を行うことが予定されています。健康状態に不安がある方は、今までの病名・診察歴・治療歴などを確認しておきましょう。
本審査の必要書類は以下の通りです。
| 【本審査必要書類の例】
・公的収入証明書（住民税決定通知書、納税証明書、確定申告書（写）など） ・住民票 ・印鑑証明書 ・本人確認書類（運転免許証・パスポートなど） ・健康保険証 ・物件資料（不動産売買契約書、工事請負契約書など） |
必要な書類が確認できたら、次は本審査の審査期間・審査内容について説明していきます。
・本審査の審査内容
・本審査の審査期間
・本審査の審査期間
本審査は事前審査よりも審査期間が長く1～2週間程度が一般的ですが、3週間以上かかることも珍しくありません。
また、ネット銀行では郵送でのやり取りとなる為、さらに時間がかかることが想定されます。余裕を持ったスケジュールで動くようにしましょう。
・本審査の審査内容
事前審査の審査内容について改めて詳細確認することに加え、以下の項目がプラスされます。
| 【本審査の審査内容】
・団体信用保険加入の為の健康状態申告 ・物件の評価額 ・事前審査からの変更点の有無 |
住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険への加入は必須条件です。
保険料は金利に含まれていますが、ガン特約や疾病特約などオプションをつけると、適用金利に上乗せして保険料を払うこととなります。
こちらも金融機関によって契約内容が異なりますので、いざという時の為に確認しておきましょう。
大まかな借入可能額は計算できる
住宅ローンに関する手続きについて、実際のところ自分たちはどれくらい借入できるのか、と思われる方も多いでしょう。金融機関によって基準の差はありますが、大体の借入可能額は以下の計算式で算出できます。
| 【借入可能額の計算式】
・年収（手取りではなく額面）×0.3～0.35÷12か月＝月々返済可能額 ・月々返済可能額÷100万円当たりの月々返済額（参考欄参照）×100＝借入可能額 |
年収に対して、返済額を30～35％程度にすることをひとつの基準としている金融機関が多数です。
ここで注意していただきたいのは、審査上の返済額は実際の適用金利ではなく、審査金利で試算した返済額となることです。審査金利については別途3～4％程度で設定している金融機関が多く、実際の適用金利から少し余裕を持たせた状態で返済比率を確認しているのです。
また、適用金利が1％未満の商品も多数あり、実際の月々返済額はかなり抑えられる為、返済比率に問題はないように見えても、そこをあえて厳しい条件（審査金利）で審査することによって、のちに金利が上がったときのリスクに備えているのです。
【参考】100万円当たりの月々返済額（元利均等返済、審査金利4％）
| 借入期間 | 月々返済額／100万円当たり |
| 35年 | 4,428円 |
| 20年 | 6,060円 |
「計算は面倒だけど、ざっくりとした可能額を知りたい」と思われる方は、年収の約6～7倍程度を目安にしてみてください。年収が400万円台の方は約2,400～2,800万円、年収が600万円台の方は3,600～4,200万円というように計算していただくと、簡単におおよその借入可能額がわかります。
また、「借入者1人の収入だと借入希望額に届かないな」という方は、同居人の方に収入がある場合に収入を合算して審査してくれる金融機関もありますので、確認してみると良いでしょう。
まとめ
住宅購入の際、ほとんどの人が利用する住宅ローンですが、多数の手続きを経て融資をうけることができます。
初めての手続きは難しいと感じる方も多いと思いますが、わからないことがあれば営業担当者や金融機関に相談することで、スムーズに手続きを行うことができます。
住宅ローンは、契約者にとっても金融機関にとっても、多額で長期間の取引です。手続きや審査が煩雑で面倒と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、これらを乗り越えてぜひ素敵なマイホームを手に入れてください。
住宅ローンに関するご相談や、マイホームについてのご質問は、お気軽にオートリホームまでお問い合わせください。
どんなに些細なお悩みにも、お客様に寄り添って提案いたします。ぜひご相談ください。
