土地購入の際にかかる税金はいくら？計算方法や軽減措置、税金対策も紹介
土地購入費用には、本体価格だけでなく様々な費用が含まれており、その内訳を把握することは資金計画を立てる上で重要なポイントです。
特に税金は、住宅購入と切り離せない関係にあります。
そこで今回は、土地購入の際にかかる税金について解説していきます。
マイホーム取得をお考えの方は、ぜひとも最後までお付き合い下さい。
土地購入の際にかかる5種類の税金
土地を購入する際に必要な税金は全部で5種類あります。
予め必要な費用を想定して、資金計画に組み込んでおきましょう。
また、マイホーム用の土地には様々な軽減措置がありますので、適用要件などを把握することも重要です。
- 消費税
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
順番に解説します。
消費税
| 売買代金 | 登記費用 | 融資関係 | その他 | |
| 課税 | 建売住宅 | 司法書士手数料
土地家屋調査士手数料 |
住宅ローン事務手数料 | 仲介手数料 |
| 非課税 | 土地のみ | 登録免許税 | 保証会社への保証料 | 不動産取得税 |
土地そのものに消費税はかかりませんが、売買手続きで発生する費用については課税対象となる項目に注意が必要です。
そもそも、消費税は商品の販売やサービスの提供のように消費されるものにかかる性質であることを覚えておきましょう。
消費税がかかるケースとかからないケース
先に述べた通り、消費税は消費されるものにかかるため、土地の購入は非課税です。
その他、社会的政策配慮により税負担を求めるべきかどうかも、課税の有無を判断するポイントです。
住宅関係では、火災保険や住宅ローンの保証料などは非課税となります。
税率が変わる際の課税タイミングは？
不動産の売買契約に関する課税のタイミングは、引渡し時点となります。
数％の違いでも、もとの金額が大きければ負担となりますので、消費税が変更になるタイミングでの取引については注意が必要です。
固定資産税
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の所有者に課税される税金です。
売買年度の納税義務者は売主ですが、契約時に売主に対して清算金を支払う必要がありますので、購入時に実質的な負担が発生します。
按分の起算日により負担が変わりますので、契約書などで確認して下さい。
固定資産税の計算方法
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 1戸あたり200㎡までの部分 | 課税標準額＝評価額×1/6 | 課税標準額＝評価額×1/3 |
| 1戸あたり200㎡を超える部分 | 課税標準額＝評価額×1/3 | 課税標準額＝評価額×2/3 |
※東京都主税局『固定資産税・都市計画税（土地・家屋）』
課税標準額は、地価のおおよそ7割程度を想定しましょう。
さらに、住宅用地は上記の表の通り、課税標準額を圧縮する措置が取られているため、実質的な負担は少なくなります。
不動産取得税
不動産取得税は、名前の通り土地の取得に対してかかる税金です。
固定資産税とは違い、購入時に一度だけ支払います。計算方法と軽減措置は以下の通りです。
不動産取得税の計算方法
| 不動産取得税＝固定資産税評価額×税率（4％） |
※東京都主税局『不動産取得税』
不動産取得税の計算方法は原則上記の通りとなりますが、軽減措置により負担が大きく変わります。
マイホームの計画を立てる際には、適用要件を確認した上で、土地を探しましょう。
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税の軽減措置は上記の通りです。
住宅が軽減対象であることに加え、土地取得から3年以内に建物を新築することなどが適用要件となります。
また、軽減措置を受けるには申告をしなければなりませんので、忘れないように注意が必要です。
印紙税
印紙税は、売買契約書や金銭消費貸借契約書などの課税文書を作成した場合に課税される税金です。
印紙税や不動産登記の登録免許税を納める際は収入印紙を用います。
印紙税の負担は売主と買主が平等に負担することが一般的です。
印紙税の軽減措置
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
※百万円以下及び1億円超は省略
※国税庁『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』
土地の売買契約書については、上記の軽減措置が取られています。
対象となる契約書は契約金額10万円を超える不動産譲渡契約書及び、契約金額100万円を超える建設工事請負契約書が該当します。
登録免許税
登録免許税は登記手続きの際に国に納める税金のことであり、課税標準や税率は登記の種類によって異なります。
登記の種類や軽減措置は以下の通りです。
登記の種類
| 課税標準 | 税率 | |
| 所有権移転登記 | 不動産の価額＝固定資産税評価額 | 2％ |
| 抵当権の設定登記 | 債権金額の総額 | 0.4％ |
※財務省『登録免許税に関する資料』
土地を購入する際に必要な登記の種類は上記の2つが挙げられます。
住宅ローンを利用しない場合は、抵当権の設定登記は必要ありません。
登録免許税の軽減措置
土地の所有権移転登記には税率の軽減措置があり、本則税率は2％ですが、軽減税率の1.5％が適用されることとなります。
土地と建物で適用期限が異なる点に注意が必要です。
土地購入における税金対策5つ
土地購入における税金対策を5つまとめていますので、自分たちの土地探しに役立ちそうなものをピックアップしておきましょう。
- 税金の安い地域で土地購入する
- 使う予定の土地に家を建てる
- 不動産仲介手数料を安く抑える
- 自分で登記手続きする
- 土地の価格を抑える
順番に解説します。
税金の安い地域で土地購入する
固定資産税など地方税は標準税率が定められているものの、最終的な税率は各市町村が定めています。
住みたいエリアで税率の差がある場合は、土地選びの目安にしましょう。
使う予定の土地に家を建てる
購入予定地に家を建てることも対策の一つです。
家を建てることで、固定資産税などの軽減措置を受けられますので、住宅についても適用要件を確認することをおすすめします。
不動産仲介手数料を安く抑える
仲介手数料の上限は決まっているものの、下限の決まりはありません。
仲介手数料の値引きをしてくれる可能性もありますので、建築会社へ取引先の不動産会社を紹介してもらいましょう。
自分で登記手続きする
対策として、自分で登記手続きをすることも検討してみましょう。
司法書士に依頼することが一般的ですが、手間を惜しまなければ費用の節約に繋がります。
土地の価格を抑える
土地の価格を抑えることもおすすめの対策の一つ。
土地の価格が上がるほど、支払う税金の額も大きなものとなります。
毎年かかる税金のことを考えれば、土地の価格を抑えることも必要な判断といえるでしょう。
土地購入の際の税金に関するよくある質問5つ
土地購入の際の税金に関するよくある質問をピックアップしています。
自分たちの土地探しをイメージしながら見ていきましょう。
- 不動産取得税は還付してもらえる？
- 不動産取得税は払わなくてもよい？
- 取得から60日過ぎた場合の不動産取得税は申告不要？
- 固定資産税がかからない方法はある？
- 固定資産税がゼロになる土地はある？
順番に解説します。
不動産取得税は還付してもらえる？
軽減措置の申告をしていなかった場合、納税後に還付してもらえる可能性があります。
還付請求の期限は5年以内ですが、確実に軽減措置を受けるためにも、土地取得後に忘れずに申告しておきましょう。
不動産取得税は払わなくてもよい？
土地を購入した際は、不動産取得税を支払わなければなりません。
不動産取得税がかからないケースは、相続による取得が挙げられます。
取得から60日過ぎた場合の不動産取得税は申告不要？
原則60日以内に申告しなければなりませんが、期日を過ぎた場合も申告しておきましょう。
申告の有無に関わらず納税からは逃れられませんので、軽減措置を受けるためにも申告することをおすすめします。
固定資産税がかからない方法はある？
住宅用の土地を購入して、固定資産税がかからない方法は基本的にはありません。
ただし、通り抜け道路のように不特定多数の人が使う私道と認められれば、非課税となる可能性があります。
固定資産税がゼロになる土地はある？
土地の課税評価額が30万円未満の場合、固定資産税はかかりません。
ただし、同一市町村内で複数の土地を所有している場合は、合算した金額が基準となります。
基本的には無いものと考えておきましょう。
まとめ：土地購入の際にかかる税金を把握して工夫しよう
土地を購入する際に税金から逃れることはできませんが、各種軽減措置が設けられており、節税自体は悪いことではありません。
そのためにも、各種税金と軽減措置の要件を把握するなどの工夫が土地探しには求められます。
オートリホームでは建築だけではなく、土地探しや購入、お持ちの不動産の売却などのお手伝いもしております。
土地のことで悩まれている方は、お気軽にご相談下さい。
