コラム COLUMN

フラット35はどんな住宅ローン？特徴や銀行ローンとの違いをわかりやすく解説

2022年02月18日更新

マイホームの購入は大きなお買い物であるからこそ、資金面での悩みが付きません。
多くの方が住宅ローンを利用していますが、長期間にわたるローンの支払いを不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンには様々な種類があり、その中から自分たちに合ったものを選ぶ必要があります。

そこで今回は、フラット35の特徴や民間の銀行ローンとの違いについて解説していきます。
無理のない返済プランを立てるためにも、住宅ローン選びは重要です。

フラット35の概要

フラット35とは、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して取り扱う長期固定金利の住宅ローンです。
住宅金融支援機構が直接貸し付けるのではなく、金融機関から買い取った住宅ローン債権を証券化して長期の資金調達を行うことで、金融機関が全期間固定の住宅ローンを提供する仕組みを支えています。

また、フラット35の対象となる住宅は、技術基準が定めらており、物件検査を受ける必要があることを覚えておきましょう。

フラット35の金利

住宅ローンの金利には「変動金利型」「固定金利選択型」「固定金利型」の3種類がありますが、フラット35で選択できるのは、固定金利型のみとなっています。
フラット35の金利は、借入開始から返済まで変わりません。
では、金利がどのように決まるかを見ていきます。

フラット35の金利が決まる仕組み
フラット35の2019年の最新金利

順番に解説します。

フラット35の金利が決まる仕組み

フラット35の金利は、新規発行の10年国債利回りに代表される長期金利に連動して決まる仕組みとなっており、申し込み時ではなく融資実行時の金利が適用されます。
借入金利は、借入期間と融資率によって異なり、加入する団体信用生命保険の種類でも違いがあります。

また、長期優良住宅など、省エネや耐震性に優れた質の高い住宅を取得する場合には、金利引き下げの優遇を一定期間受けることができる仕組みが存在します。

フラット35の2021年の最新金利

新機構団信付きの借入金水準を表にまとめています。

借入期間	融資率	金利の範囲	最も多い金利
21年以上35年以下	9割以下	年1.300％～年2.210％	年1.300％
21年以上35年以下	9割超	年1.560％～年2.470％	年1.560％
20年以下	9割以下	年1.180％～年2.090％	年1.180％
20年以下	9割超	年1.440％～年2.350％	年1.440％
36年以上50年以下	9割以下	年1.810％～年2.280％	年1.810％
36年以上50年以下	9割超	年2.070％～年2.540％	年2.070％

※住宅金融支援機構金利情報より
※適用金利は金融機関や商品タイプにより異なります

様々な条件により金利が異なりますが、融資率による金利の差は見逃せません。
有利な金利の適用を受けるためにも、頭金を貯めて融資率を下げる努力が求められます。

また、先に述べた省エネ性・耐震性に優れた住宅を取得する場合、フラット35(S)制度の適用により借入開始から5年〜10年の間、0.25％の金利引き下げを受けられるため積極的に狙っていきましょう。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35が自分たちの資金計画に向いているかどうかを判断するためにも、メリットとデメリットについて把握しておくことが望ましいため、場面ごとのケースを考えてみましょう。

借入時のメリット・デメリット
返済時のメリット・デメリット
フラット35に向いている人、向いていない人

順番に解説します。

借入時のメリット・デメリット

借入時におけるメリットは、審査基準が銀行ローンに比べ厳しくないため、借り受けのハードルが低いことです。
もちろん審査基準は存在しますが、返済負担率と住宅性能に重点が置かれているので、自営業者や転職したての方にとっては魅力的です。
また、保証人・保証料が不要であり、団体信用生命保険への加入が任意である点も魅力です。

デメリットは、物件検査にかかる費用の負担が必要なことが挙げられます。
加えて、選択肢が固定金利のみであるため、変動金利に比べた金利は割高に感じられるでしょう。
低金利が長く続く現状では判断の分かれるポイントです。

返済時のメリット・デメリット

返済時におけるメリットは、繰り上げ返済の手数料が無料である点です。
銀行ローンでは、数万円程度かかるケースもあるため、積極的に繰り上げ返済を狙っている方にとっては大きな魅力です。
また、長期にわたる返済期間において金利上昇のリスクが無いことも大きな魅力といえるでしょう。

デメリットは、景気変動による金利低下の恩恵を受けられないことです。
金利が下がる局面では、損をしたと思うかもしれませんが、金利上昇による家計の負担がないことを忘れてはいけません。

フラット35に向いている人、向いていない人

フラット35は良い部分もあれば悪い部分もあります。
自分たちの考え方や状況によって、選択した方が良いケースとそうでないケースに分かれます。

フラット35に向いている人は、将来の金利上昇のリスクを避けたい方や、住宅ローンの審査基準に不安を持っている方が該当します。
住宅ローンは長期間にわたり大きなお金を返済することになるので、変動金利では金利の動きが家計を圧迫する可能性もあります。

審査基準についても、返済負担率と物件基準をクリアしていれば、自営業者や勤続年数の少ない方も融資を受けやすいためです。

一方で、フラット35に向いていない人は、毎月の返済額を抑えたい方や、他の民間ローンで金利の優遇を受けられる方が該当します。
毎月の返済額を抑えるためには、金利の低い変動金利が有利であるからですが、金利上昇のリスクを許容しなければなりません。
また、他の民間ローン、例えば勤務先の提携ローンなどが利用できる場合は、より良い条件を選べます。

価値観やライフスタイルの多様化に伴い、多種多様な選択肢が生まれています。
フラット35の向き不向きは一例ではありますが、自分たちに当てはめて考えてみることが大切です。

フラット35と銀行ローンどちらを選ぶ？

フラット35と銀行ローンのどちらを選べばよいかという問題は、考え方や各種条件により異なります。
それを判断するためには、それぞれの特徴を把握して、比較し検討することが重要であるといえます。

比較する際のポイント

両者を比較するポイントを以下の表にまとめています。

	フラット35	銀行ローン
金利タイプ	固定金利のみ	選択可能（変動金利など）
保証料	なし	なし～借入額2％
審査要件	返済負担率と住宅性能	勤続年数など収入の安定度も加味される
団体信用生命保険	任意	基本必須
繰り上げ返済手数料	無料	無料～数万円
物件検査	あり	なし
保証人	なし	基本不要

一番の違いは、金利タイプです。
銀行ローンでは、変動金利など複数の金利タイプから選べるが、フラット35は固定金利の未選択となる点に注意が必要です。

その他、審査要件や保証料の有無などを加味すると、フラット35の方が、借入のハードルが低いことが分かります。
物件検査のような独自の基準もありますが、銀行ローンで融資承認が下りなかった場合に、フラット35を利用するケースは少なくありません。

銀行の住宅ローンとフラット35の返済総額の比較検証

銀行の住宅ローンとフラット35の返済総額を比較して表にまとめています。

	フラット35（全期間1.3％）	銀行ローン（0.47％）
元金	3000万円	3000万円
支払利息	736万円	254万円
保証料	なし	61万
保証会社事務取扱手数料	なし	5万円
物件検査手数料	3万円	なし
融資手数料	なし	保証料に含む
その他費用（登録免許税等）	24万円	24万円
総返済額	3763万円	3344万円